賣房前必算｜2.0版（2021/07起）｜個人適用
不動產買賣契約上的成交總價
當初買入的總價（包含購入時的仲介費、代書費等費用）
從登記取得產權到完成交易移轉的年數，直接影響稅率
本人/配偶/未成年子女設籍，持有且住滿 6 年，且交易前 6 年未曾適用過此優惠
已繳的土地增值稅可從課稅所得中扣除。若尚未申報，先填 0 估算
持有7年（超過5年未逾10年）
適用稅率
應繳房地合一稅
91萬
NT$910,000
稅後實拿獲利
409萬
NT$4,090,000
| 持有期間 | 稅率 | 備注 |
|---|---|---|
| ≤2年 | 45% | 短期炒房重稅 |
| 2–5年 | 35% | |
| 5–10年 | 20% | |
| >10年 | 15% | 長期持有優惠 |
| 自用住宅 | 10% | 前400萬免稅 |
1. 拉長持有年數（最直接）
持有 2 年以上稅率從 45% 降至 35%。超過 10 年僅 15%。以獲利 500 萬為例， 持有 1.5 年繳 225 萬；持有 10 年只繳 75 萬，差 150 萬。
2. 主張自用住宅優惠（設籍滿6年）
若符合條件，稅率降至 10% 且前 400 萬免稅。獲利 500 萬 → 僅課 100 萬 × 10% = 10 萬， 省下最多稅額。
3. 保留裝修憑證
有憑證的裝修費用可列入費用扣除，直接減少課稅所得。裝修 100 萬且稅率 35% → 省稅 35 萬。 記得保留發票、收據。
4. 確認土地增值稅可扣除額
已繳的土地增值稅（地增稅）可從房地合一稅課稅所得中扣除。 向地政士索取地增稅完稅證明備查。
假設：成交 1500 萬、買入 1000 萬、費用 45 萬（3%）、無土地增值稅
| 賣出時機 | 稅率 | 稅額 | 稅後獲利 |
|---|---|---|---|
| 持有1年 | 45% | 205萬 | 295萬 |
| 持有3年 | 35% | 159萬 | 341萬 |
| 持有7年 | 20% | 91萬 | 409萬 |
| 持有12年 | 15% | 68萬 | 432萬 |
| 自用住宅6年 | 10% | 6萬 | 495萬 |
2.0 版（2021/07/01起）主要有兩項改變：①短期持有稅率提高（2年以內45%，2-5年35%，舊版分別是35%/20%）； ②適用範圍擴大到透過「控股公司」持有房產的情況。長期持有（5年以上）稅率不變。
2021/07/01 前繼承取得的，持有期間從被繼承人取得日起算。 2021/07/01 後繼承取得的，持有期間從繼承人取得日起算。 直系親屬間贈與取得的，從受贈人取得日起算。
自用住宅優惠下，課稅所得前400萬元完全免稅，超過400萬的部分才以10%稅率課稅。 例如課稅所得600萬，600萬−400萬=200萬×10%=繳20萬。比一般持有7年（20%）繳120萬便宜很多。
可認列費用（須有憑證）：仲介費（最高成交價4%）、代書費、廣告費、搬遷費、裝修改良費、借款利息（購入至出售期間，扣除租金收入後）。 無憑證者，直接採用成交價×3%（取較高者）。建議保留所有裝修發票。
本工具依 114 年度財政部公告規則計算，僅供估算參考，不構成稅務建議。 實際申報請洽地政士或稅務代理人。